Hogyan lehet egy ingatlant 10% foglalóval lefoglalni, majd Otthon Starton keresztül hitelt igényelni? Ha a bank az értékbecslés miatt nem adja meg a szükséges hitelösszeget, a foglaló visszajár, ha ezt előre rögzítjük a szerződésben?

#8 Szerintem ideális esetben nincs olyan hiteles vevő, aki ezt a feltételt jó szívvel elfogadja. A bank alapvetően nem „kötözködni” akar, hanem szabályok alapján dönt, és ezek közül sok nem a vevőn múlik. Elég, ha az ingatlannal kapcsolatban egyetlen dolog félremegy (pl. jogi, műszaki, értékbecslési kérdés), és máris elutasíthatják a hitelt.

Ilyen helyzetben szerintem nem igazságos a vevőt felelősségre vonni, és adott esetben 5–6 millió forintos foglalót elveszíttetni vele olyan ok miatt, amire nincs ráhatása. A vevő jóhiszeműen indul el, teljesíti, amit tud, mégis aránytalan büntetést kapna.

Értem az eladói oldalt és a kockázatot, de ez így teljes egészében a vevőre tolja át a banki és ingatlanoldali bizonytalanságot, ami szerintem hosszú távon egyik félnek sem ideális.

#11

Értem, hogy mire gondolsz. Az előzetes hitelbírálat az ügyféloldalt vizsgálja: jövedelem, terhelhetőség, meglévő kötelezettségek. Amikor a bank az előzetes minősítés után az adott ügylethez tartozó hitelösszeget csökkenti, az jellemzően a fedezet, vagyis az ingatlan miatt történik.

Ugyanakkor az előzetes hitelbírálat nem jelent hitelígéretet, és nem zárja ki, hogy az ingatlanoldalon olyan tényezők merüljenek fel, amelyeket sem a vevő, sem az eladó nem látott előre (értékbecslés eredménye, jogi kockázat, banki belső szabályozás). Ilyen esetben a hitel meghiúsulása nem feltétlenül vezethető vissza vevői mulasztásra.

Emiatt kérdéses, hogy egy kizárólag fedezeti problémából eredő elutasításnál indokolt-e a teljes foglaló automatikus elvesztése. A felek pénzügyi helyzete önmagában irreleváns, ugyanakkor a jogkövetkezmény arányossága jogi és üzleti szempontból is releváns tényező.

#5

Sajnos az Otthon Start esetében jelenleg nincs klasszikus értelemben vett előzetes hitelbírálat. Ha bemész egy bankba, akkor legfeljebb annyit tudnak tenni, hogy egy piaci kamatozású hitelre lefuttatnak egy előzetes hitelbírálatot, és arról adnak egy nyomtatott igazolást. Ennek viszont a számai teljesen másképp néznek ki, hiszen a törlesztő jóval magasabb, mint az Otthon Start konstrukciónál, így ez legfeljebb iránymutatás.

Otthon Startnál jelenleg ez kimerül egy szóbeli tájékoztatásban, hogy a jövedelmi helyzet alapján „nagyjából belefér”, de konkrét, írásos előminősítés nincs.

Ha mégis létezik Otthon Start keretében valódi előzetes hitelbírálat, akkor érdekelne, hogy melyik banknál, mert az ERSTE-nél biztosan nincs ilyen – több fiókban is jártam, és mindenhol ezt mondták.

# 17

Köszönöm, igen, az előzetes értékbecslésről tudok. Ezzel kapcsolatban lenne kérdésem: van tapasztalatod abban, hogy a bank jellemzően hány napon belül tud értékbecslőt küldeni? Azért kérdezem, mert a jelenlegi budapesti árak mellett elég magas a túlárazottság, és sok esetben a vevő már az ajánlattételnél abból indul ki, hogy X millióval kevesebbet tud fizetni, például a négyzetméterár miatt.

Ehhez viszont az is hozzátartozik, hogy a lealkudott, csökkentett áron még egy értékbecslést is le kell futtatni, hogy kiderüljön, azon az áron az ingatlan valóban hitelképes-e. Kérdés, hogy ebbe egy eladó mennyire tud vagy akar belemenni, mennyire van türelme végigvárni ezt a folyamatot.