Melyek Csepel élhető és kerülendő részei?

Lakásvásárlás előtt állok, családi okokból pedig elsősorban Csepelen keresek ingatlant. A Belvárost (Rákóczi-Kossuth-Táncsics utcák vonalát) egész jól ismerem, van azonban pár környék, ahova ritkábban járok, de néztem arrafelé is lakásokat, így érdekelne a kedves webes polgártársak véleménye, hogy mit tudnak azokról. Pontosabban a következő részekről:

- Szabótelep (Ady Endre utca, Árpád utca): Hallottam róla húzós dolgokat, de gyalog bejárva (2015 végén) annyira nem tűnt vészesnek (panelprogramosítottak több házat, és úgy-ahogy fejlesztik a zöldterületeket).

- Királymajor: Kicsit lepukkantak a társasházak (79'-80'-as építésűek ha jól tudom), de máskülönben szép domborzatú telepnek tűnt.

- Erdőalja: Nekem nyugisnak tűnt, esetleg van olyan része, ami kerülendő?

- Csillagtelep: Az északi része (Kossuth utca vége, Zrínyi utca és Óvoda utca környéke, Nap utca) nekem nyugisnak tűnt, de úgy tudom hogy 10-15 éve (mikor még tán Cservenka néven futott) elég rendezetlen volt a környék. Néhány csepeli kollégám azt mondta, Csillagtelepnek főleg a belső, régi építésű területei kerülendők, ezt meg tudjátok erősíteni?

- Erdősor: Nappal arra sétálva nem tűnt életveszélynek, de azt olvastam, hogy a Festő-Mázoló utcák környékén lévő társasházakban a Dzsumbujból kitelepített életvidám népeket helyeztek el. Emellett a Nyuszi sétánytól északra fekvő Szabadság utca társasházai sem festenek valami bizalomgerjesztően.

- Vízművek lakótelep: Eléggé külterület, de szintén nem tűnt gettónak.

Ófaluról és Gyártelepről nem hallottam jókat, Királyerdő pedig a társasházak hiánya miatt kiesik (legalábbis eladó lakásokról nem hallottam a környéken, csak házakról).

A "ne menj Csepelre"-féle frappáns válaszokat kérem hogy mellőzzük, minden más segítséget-véleményt előre is nagyon köszönök! :)