ETF (mint pld S&P 500) vagy az ingatlan jobb befektetés?
Ingatlan esetén budapestire gondolok( de akár gondolkozhatunk USA-ban is )
Interneten rengeteg böngészéssel az alábbit találtam:
Ami lakás Magyarországon 2 misit ért 1990-ben Budapesten most már 2020-ra 33 millió forintot ért (Ami egy 15.34-es szorzó, átlagos évenkénti emelkedés 9.7% )
Az S&P 500 30 év alatt osztalék visszafektetéssel 16.92-es szorzó, 10.09% évi átlagos növekedés
Ha most nekem akkor volt pénzem 3db ingatlan 20%-át lerakni ami összesen 1,2 misi. Akkor végül is jobban jártam mintha hogy ezt raktam volna be tőszdére, hiszen itt összesen 6misi volt a kiindulási összeg ami növekedett.
Legyen + 1 Misi vésztartalékra 1990-ben ( felújítás, kiadatlan lakás). Tehát 2.2M önerő összesen
2,2M (önerő és a tartalék) x 19.92 = 43,38 milla S&P 500 VS
6M (3 lakás összeára) x 15.64 = 93,84 milla
Igen tudom itt egy nagy lakás hitelem van mind a három lakásra, de lényegében ha úgy számolunk vele hogy a bérleti díj pont annyit hoz amennyi a törlesztőrészlet, akkor 30 év alatt van 3 ingatlanom hitel visszatörlesztve 93.84M értékeben.
Persze erre rájön a minusz felújtási költségek, ingatlan ügynök díja (passzívan kezeljük csak ), + az üres hónapok.
De gondolom még így se esünk be 80 vagy 75M alá ha ezeket levonjuk.
Én úgyérzem hogy az 30 év alapján jobban megéri ingatlanozni mint tőzsdézni, hiszen hasonló növekedés mellett jóval nagyobb kezdő értékkel tudunk beszálni az ingatlanban
Hozzá teszem közben a pénz is inflálódik, ami feljebb nyomja a bérleti díjat illetve így kevesebb is havi a törlesztő is végül
Tudom hogy az ingatlan nem likvid, a hitel kisebb kockázatot is rejthet magában.
Jól gondolom ezt? Vagy valamit nem vettem figyelembe?
válasza: válasza:Első lépésnek javasolnám, hogy számold ki több dátummal is.
Pl 1990-2015, 1995-2015, 1995-2020.
Gyanítom, hogy az utolsó 5 évben keletkezett a nyereség nagy része. Ami inkább véletlen, mint trend.
Azt mondod, hogy az ingatlanbefektetésnek kedvez az infláció. Közben az S&P500-nál nem számolsz az infláció különbség miatti árfolyamnövekedéssel. Az egy jó 3-4-szeres szorzó. És máris bőven az USA tőzsde áll jobban.
A másik, hogy attól, hogy az ingatlanok átlagos ára megy felfelé a tied nem biztos, hogy fog. Egyre újabb lakások/házak épülnek.
A te 90-es években épített ingatlanjaid 30 évesen nem biztos, hogy olyan kelendőek lesznek.
1990 január -2020 január
Total S&P 500 Return
864.262%
Annualized S&P 500 Return
7.847%
Total S&P 500 Return (Dividends Reinvested)
1692.432%
Annualized S&P 500 Return (Dividends Reinvested)
10.099%
Inflation Adjusted (CPI)?
No
....................................
Total S&P 500 Return
376.206%
Annualized S&P 500 Return
5.340%
Total S&P 500 Return (Dividends Reinvested)
785.203%
Annualized S&P 500 Return (Dividends Reinvested)
7.540%
Inflation Adjusted (CPI)?
Yes
Bocsi de kifejtenéd hogy milyen 3-4-szeres szorzóról beszélsz? Ha inflation adjusted árat kérek akkor csak 7,8-as szorzóról beszélünk 16.92 helyett, ami kb ugyan az mint az ingatlan.
válasza:1990-ben 70 forint volt 1 dollar.
Ma 310.
S&p500-ba fekteteskor te dollarban fektetsz be, nem forintban. Igy arfolyam kockazatod is van, jelen esetben arfolyam nyereseged.
Ennek egyik oka, hogy a ket orszag inflacios palyaja nem volt azonos a vizsgalt idoszakban.
Na nézzük 1990-2015
S&P 500 Total S&P 500 Return (Dividends Reinvested) -> 904.570% 9-es szorzó
Ingatlan 2milla értékről kb 13,3 milla értékre -> 6.65-es szorzó
35,33%-al többet hozott így az S&P 500
1995-2015
S&P 500 Total S&P 500 Return (Dividends Reinvested) -> 503.570%
Ingatlan 3,5milla értékről kb 13,3 milla értékre -> 380%
32,23%-al többet hozott így az S&P 500
1995 -2020
S&P 500 Total S&P 500 Return (Dividends Reinvested) -> 1024.917%
Ingatlan 3,5milla értékről kb 33 milla értékre -> 942.85%
8%-al többet hozott az ingatlan így
Igen azért azt hozzá tehetjük hogy az elmúlt 5 évben lévő drágulás valószínleg tényleg nem volt normális a piacon. A rengeteg állami támogatás vihette fel az árakat ennyire gyorsan. Remélhetőleg a trend nem fog folytatódni? Vagy akár esni is fognak árak ? Lehet inkább egy 40-50 éves éves távlatot kéne vizsgálni, csak ahoz nincs ingatlan adatom. Bár valószinűleg most megtörtént a hatalmas érték növekedés miatt már nem jó business az ingatlan vásárlás mivel én sem tudom elképzelni hogy ez megint letudna zajlani az elmúlt 5 év újabb 5 év alatt ( 13,3 milla -33 milla 248%-os növekedés) mert ebben az esetben 81 millót érne már a lakás 2025-ben
Ötösnek:
Tényleg igazad van, a valuta kockázat nem is számoltam ami hisztórikusan tényleg 4,6 szorzó. Ami persze Magyarország tekintetében valószinúleg nem fog máshogy elsülni a jövőben se, szóval inkább egy plusz szorzó mint kockázat, ami elég szépen megfordítja a történetet.
Igen hát újra számolva így már teljesen más a történt!
2 millió forint befektetés 1990-ben a S&P 500-ba az volt 28 571 $
2020-ra lett 540.000 $ ami nagyjából 162 milló forint.
válasza: válasza:Kapcsolódó kérdések:
Minden jog fenntartva © 2024, www.gyakorikerdesek.hu
GYIK | Szabályzat | Jogi nyilatkozat | Adatvédelem | Cookie beállítások | WebMinute Kft. | Facebook | Kapcsolat: info(kukac)gyakorikerdesek.hu
Ha kifogással szeretne élni valamely tartalommal kapcsolatban, kérjük jelezze e-mailes elérhetőségünkön!