Kötelessége -e jogilag egy közös képviselőnek egy eladott panellakás után pincerészt biztosítania az új tulajdonosnak?

#30-nak:

Tehát ha jól értem a szavaidat, akkor a közös használatú területek JOGILAG "osztatlan közös tulajdon"-nak minősülnek? Mert azt ismerem.

Akkor a kérdező azt tehet a területen amit csak akar, bármiféle következmény nélkül! Nem kell sem kérdeznie, sem kérnie semmit.

Ismét #30-nak:

Ha jobban megnézzük, lényegében ezt tették a most, azon a területen pincét foglalók is!

Annak semmi jelentősége, hogy ki mennyi pénzt, energiát fektetett abba, hogy az alagsor egy részét magának pinceként elkerítse.

Minden osztatlan közös tulajdon használatáról a társasház határozatképes (a tulajdoni hányad felével rendelkezők jelen vannak) közgyűlése dönt, aztán ezt SZMSZ-be foglalják.

Amíg meg szabályok nélkül, vadnyugatian használják, te is ugyanezt teheted.

Kérd el másolásra az alagsor kulcsát közös képviselőtől. Ha nem adja oda, akkor mondd meg neki, hogy lecserélteted a zárat, nyitva hagyod (ha gomb van kilincsre cseréled), kap hozzá 2 db kulcsot.

Aztán használd simán te is az alagsort ahogy akarod, amíg közgyűlés nem szabályozza. Akár a másik ajtaja elé is odatehetsz pl. egy lombtalanításig tárolt régi mosógépet, ha máshol nincs hely.

#30

2003. évi CXXXIII. törvény

a társasházakról

[link]

Kérdező, csak a te hozzászólásaidat olvastam.

Másik kérdésed a témávalkapcsolatosan:

https://www.gyakorikerdesek.hu/politika__torvenyek-jog__1265..

Ahol azt írtad, hogy az alapító okirat része:

"A társasház közös tulajdonú részeit minden tulajdonostárs rendeltetésszerűen használhatja úgy, hogy a többi tulajdonostárs ilyen érdekét nem sértheti."

"MINDEN TULAJDONOSTÁRS RENDELTETÉSSZERŰEN HASZNÁLHATJA"

"ÚGY, HOGY A TÖBBI TULAJDONOSTÁRS ILYEN ÉRDEKÉT NEM SÉRTHETI."

Akkor ennek kell érvényt szerezni.

Magyarul ha tulajdonostárs vagy neked is jogod van használni, más tulajdonostársnak meg nincs joga ebben akadályozni.

Tehát a KK. nem jár el helyesen. Ilyenkor sérelmi díjra vagy jogosult, amit polgári perben vagy peren kívüli egyességgel igényelhetsz. De jó kérdés, hogy ilyenkor kit kell perelni, a társasházat, vagy a KK-t: kivel vagy jogi viszonyban, ki milyen felelősséget vállal. Én mindenesetben figyelmeztetném, hogy vagy rendezzük ezt békésen, vagy egy hosszas kellemetlen hajcihő lesz a következménye. Elvileg ha perelsz, és a társasházat perled, akkor is a sérelmi díjat és a perköltséget a kk-n bevasalhatja a társasház mint kártérítést.

Fontos tehát, hogy hivatalosan szerezz érvényt a jogosultságodnak, és helyezz kilátásba jogi következményeket. Tehát egy ügyvéd által írt "fenyegető" hivatalos levél nagyot nyomhat a latba. Sokkal többet, mint a "hisztid". (Tudom, nem az, de a kk így kezeli.)

Én a helyedben egy kicsit felülvizsgálnám a véleményed, hogy ügyvéd drága, és nem akarsz. Tudod, hogy mennyibe kerülne, vagy csak úgy hiszed? Továbbá kérdés, hogy ér-e neked annyit az, hogy legyen, vagy inkább bepróbálkozol totál laikus módon, összerúgod a port lakók egy részével és a kk-val, de legalább sanszos, hogy nem lesz pincéd (pincerészed) se.

Az is érdekes kérdés, hogy mit jelent az, hogy pince kialakítás?

Ásták a ház alatt a tulajdonosok a pincét? Vagy kifestették, glettelték, ajtót szereltek be?

Ilyen érvekkel alapból nem járna pincerész senkinek szerintem.

Ha kifestem a folyosót, akkor csak én használhatom?

Az is kérdés, hogy ennek megtörténte mikor volt, ez, vagy más kk volt akkor.

Igaz, felmerülhetNE még az elbirtoklás osztatlan közös tulajdon kérdése is, de szerintem ez sem állja meg a helyét: [link]

Aztán jöhetnek a szokásjoggal, de ezt is meg lehet támadni szerintem.

Az alapító okiratban bemásolt részlet viszont gyakorlatilag kizárja az elbirtoklás lehetőségét, de a törvény is így rendelkezik.

A megoldás, amit írtam:

Először hivatalos úton tájékozódsz: Először elolvasod elejétől a végéig a Társasházi törvényt. Nem olyan túl hosszú, és nem is túl bonyolult. Kimásolod, jegyzetelsz, tanulsz.

Kikéred a közös képviselőtől fogadóórán az Alapító okiratnak, az SZMSZ-nek és a határozatok könyvének másolatát.

Nem kell magyarázkodni, nem kell indokolni, és nem is emlegetném, hogy a pince miatt kéred: csak képben szeretnél lenni a ház ügyeivel. Ezért lehet, hogy kér fénymásolási díjat, de neked az is jó, ha beszkenneli. Az alapító okiratot a Földhivatalból is kikérheted, hogy az szmsz-szel mi a helyzet, azt nem tudom hirtelen.

Talán az még jobb, ha ezeket mind inkább e-mailben kéred, hiszen akkor nyoma van, és akkor e-mailben megküldi, vagy kénytelen rá reagálni. (Persze megteheti, hogy nem reagál, és felelősségre vonás esetén azt mondja, hogy szóban megbeszéltétek, három tanúja is van rá.)

(tehát ha úgy döntesz, hogy ügyvédhez mész, akkor ezekkel az iratokkal menj, ha időt és pénzt akarsz spórolni, szkenneld be az iratokat, úgy, hogy szavakra stb. rá tudjon keresni a számítógépen.)

Ebből ki kell derülnie, hogy a pincékről közgyűlésen döntöttek-e vagy mi a fene volt, esetleg semmi sincs a témával kapcsolatosan.

Én körbepuhatolóznék, hogy a tulajdonosok mennyire elégedettek a közös képviselővel, le szeretnék-e váltani...

Ennyivel le is tudhatnánk a dolgot, de egy másik megközelítés:

Nekem az alábbi kérdések fordulnának meg a fejemben:

Ki hány nm-t milyen jogcímen birtokol/használ?

Mennyi bérleti díjat, közös költséget fizetnek a pincehasználatért?

Mivel közös helyiségről van szó, ez lehet a társasházi lakástulajdonosok körében közérdekű információ, de erről szerintem kérj előbb az önkormányzat jegyzőjétől állásfoglalást, ha lehet írásban.

Az meg régen rossz, ha azzal jön, hogy nincs a bérlőkről, használókról nyilvántartása, hiszen ha történik valami probléma, pl. csőtörés, akkor értesítenie kell őket.

(Ha bérleti szerződés van, ha bérleti díjat fizetnek, akkor nincs mese, tudomásul kell venni, de ha nincs bérleti szerződés, csak így történt ahonfoglaláskor, akkor azt meg lehet támadni, sőt! A közös képviselő nem dolgozik felelősen, mondhatni, gondatlanul gazdálkodik a társasház közös tulajdonával, hiszen pénztől esik el a társasház. Legalábbis ha közgyűlés nem döntött úgy, hogy így legyen.

Kérheted az előző évi költségvetést és ezévi költségvetéstervezetet, abból elvileg ki kellene tűnnie, hogy fizetnek-e valamit a pincéért.

Tehát ezeket az infókkal is készülnék, amikor megyek az ügyvédhez.

De az említett másik megközelítés:

Lehet kezdeményezni egy közgyűlés összehívását, amihez a tulajdonosi hányad több mint 10%-a szükséges. Fontos tudni, hogy tulajdonosi hányadnál nem a lakás darabszáma számít, hanem annak alapterülete, ÉS az, hogy az adott lakást az aláíró hány százalékban birtokolja, bár az utóbbit gyakran nem veszik figyelembe, de ha bele akarnak kötni, hát megtehetik: te azt hiszed megvan a 11 százalék, de mondja a kk, hogy ezek a tulajdonosok többsége csak résztulajdonosa a lakásnak, így nincs meg a 10%-od, csá. És ha szemét, nem is mond semmit, csak kivár, hogy rászaladj a lyukra, és betámadd azért, hogy nem hívta össze a közgyűlést, és akkor röhög a képedbe.

Ha a KK nem hívja össze, akkor az SZB-nek kell, ha egyik sem a rájuk szabott határidőn belül, akkor a kezdeményező.

Ilyen napirendi pontok kellenének:

Közös képviselő elszámoltatása a pince helyiségek közös hasznosításával kapcsolatosan.

Itt feltenném azt a kérdést, hogy valóban a társasház közös érdekét szolgálja igazságosan a jelenlegi megoldás?

Csakhogy ha elfogadja a közgyűlés, akkor már nem lehet a kk-t felelősségre vonni.

Igaz, érvelhetsz, hogy ha nem kapsz pincehelyiséget, szétperled a házat.

A pince nálatok nincs rendezve, viszont ezt érdemes lenne egy szakértő emberrel kommunikáltatni.

Figyelembe venném a tulajdonosi többség érdekét, félelmét, ill. azt, hogy a KK. mennyire tudja befolyásolni az embereket, nálunk kevesen mennek el, nyilván az ellenérdekeltek, és a kk. lyukat beszél az emberek hasába.

Szóval ha napirendi pontot javasolsz, akkor érdemes olyanokkal előállni hogy a kizárólagos pincehasználók hatalmas bérleti díjat fizessenek, hogy elgondolkodjanak az osztozáson legalább egy fővel, alapból ennek is a kk kell, hogy érvényt szerezzen.

De mivel te nem vagy otthonos a témában, én nem mennék ennyire bele. Könnyen lehet, hogy a rövidebbet húznád.

"Igen, osztatlan közös tulajdonról van szó, arról, amit a KK mondott, hogy egyes tulajdonosok anno kialakították a pincét, nyoma sehol sincs, eleve maga a pince sem az AO-ban sem az SZMSZ-ben nem szerepel. Ezt csupán a KK mondta..."

A másik kérdésben akkor mit idéztél?

Egyáltalán hogy van ez a kialakítás, meg hogy nincs az Alapító okiratban?

Csak úgy utólag ásták? Kaptak ehhez engedélyt az önkormányzattól?

Miért nem lett módosítva az AO és az SZMSZ a pince kialakításával?

Ez így baromira nem jó.

Én már csak azzal is érvelnék hogy vagy kapsz pincét, vagy perelni fogsz, stb. de akkor annak olyan következményei is lehetnek, hogy a hiányosságok miatt rommá büntetik a társasházat, aminek a kárát a kk-nak kell állnia, hiszen az, hogy ez így megtörténhetett, az ő felelőssége volt.

Az nem mentség, hogy a lakók akarták, hiszen a kk felel azért, hogy törvényesen működjenek a dolgok.

Egyetlen mentsége az lehetne, ha akkor még nem lett volna kk, de az is csak enyhítő körülmény, hiszen át kellett volna néznie a korábbi dolgokat, és a mulasztásokat, korábbi jogsértéseket korrigálni kellett volna, szóval így is úgy is felelős.

A közös képviselőnek jogi, anyagi és erkölcsi felelősséget kell vállalnia akár a saját vagyonával is felel a kedves.

Páran túl bonyolítják.

A tipikus az hogy ezt társasházak nem szabályozzák az osztatlan közös tulajdon használatát.

Amíg mindenkinek jó a kialakult szokásjog addig rendben, akinek meg nem jó, az változtathat ezen, ha javaslata határozatképes társasházi közgyűlésen elfogadásra kerül. Addig is, simán bepakolhat úgy az alagsorba, hogy nem arra kell tekintettel lennie, hogy másnak az elkerített ketrecébe bejutását ne akadályozza, hanem arra hogy tűzoltási és menekülési útvonalhoz meg legyen a megfelelő távolság.

[link]

#30, #34

ma 12:07

Ez pont nem helyes. Eleve szabályozni kell dolgokat úgy, hogy az figyelembe vegyen egy rakás szempontot, és nem állja meg a helyét, hogy akit zavar, az majd változtat rajta: Alapító okiratot, SZMSZ-t nem egy ember változtat, és nem szokás össze-vissza változtatni, az egy komoly szakmai munka alapesetben.

Egyik tipikus hiba az SZMSZ-ben, hogy bemásolják kb. az egész társasházi törvényt, ami két okból hiba:

1. felesleges, hiszen a törvény magasabb rendű, és ott már egyszer szabályozva van

2. ha a törvény megváltozik, akkor könnyen lehet, hogy a törvénnyel ellentétes lesz az SZMSZ, és akkor módosítani kényszerül a társasház, ami nagyon körülményes és költséges.

Mégis jellemző, mert így úgy tűnik, mintha hú de sokat dolgoztak volna rajta, ill. ezzel rejtik el a hülyeséget, terelik el a figyelmet mérlegeléskor.

A kk. szakmailag felelős, neki kell védenie a lakók érdekét, nem a lakóknak kell végezni a kk munkáját.

#37-nek:

Nem egészen értem, hogy miről beszélsz.

Hogy kapcsolódik egy társasház, az osztatlan közös tulajdon használati módjához?

Polgári törvénykönyv, ötödik könyv,

XIX. Fejezet

A közös tulajdon

5:74. § [A tulajdonostársak joga a birtoklásra és használatra]

A tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog birtoklására és használatára; e jogot azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak és a dologhoz fűződő lényeges jogi érdekeinek sérelmére.

Következő lépés:

II. Fejezet

A birtokvédelem

5:5. § [A birtokost megillető birtokvédelem]

(1) A birtokost birtokvédelem illeti meg, ha birtokától jogalap nélkül megfosztják vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítják (a továbbiakban: tilos önhatalom).

Befejező lépés:

5:6. § [Önhatalom]

(1) A tilos önhatalom ellen a birtokos – a birtok megvédéséhez szükséges mértékben – önhatalommal is felléphet.

Így van.

Ez alapján új lehetőséged is van: szólsz a kk-nak, hogy osszon meg egy osztatlan pincét, három napon belül adjon a kezedbe egy kulcsot, és mondja, hogy melyikbe pakolhatsz, vagy mész az önkormányzat birtokvédelmi osztályára eljárást indítani, és akkor lesz nagy csodálkozás, hogy mi van itt, és esetleg rommá büntetik a társasházat, amiért neki kell kártérítést fizetnie saját zsebből, mert ő hagyta. De ezt is jobb lenne, ha hivatalosan ügyvédi felszólításon keresztül intéznéd, mert annak tényleg van nyomatéka, nem csak azért, mert kérsz, felszólítasz, meg ügyvéd, hanem azért is, mert a díjakat büntiket majd áthárítják rá, és saját zsebből kell fizetnie.

Lehet, hogy jóban van néhány tulajjal, de nem annyira szerintem, hogy rengeteg pénzt saját zsebből fizessen.