Ennek így lenne értelme: ház eladása+hitel-ből 5 lakás vásárlása, többit kifejtem lent?

21millióért Pesten nem kapsz könnyen és drágán kiadható lakást.

A bank első körben megnézi, tudod-e törleszteni a hitelt. És nem fog azzal számolni, hogy majd kiadod és abból fizeted.

Szóval ha keresel egymilliót havonta, az a félmillás törlesztéshez elég is.

Másrészt: az ingatlanok ára irreálisan magasan van. Ha a most megvett lakások csak 10 százalékot veszítenek az értékükből, plusz a hutelkamatok, simán buksz az egészen 10-15 misit. Akkor mikor és mennyi hasznot fog ez az egész termelni?

A bank a jelenlegi helyzetedet nézi hitelbírálatkor, nem a jövőben várható "üzletszerűséget". Azt maximum mint vállaklozó tudod meglépni, de ahhoz előbb el kellene indulnod valamivel.

Emellett, ahogy írták, szvsz 10%-tól nagyobb lesz az az értékvesztés a jelenlegi árhoz képest. Telítődött, pláne a pesti kínálati piac, ezt pár éve már mondjuk . Igaz mindig előhúznak valamit amivel mesterségesen még próbálják a látszatot fenntartani.

És akkor bérbeadóként eddig senki nem számolt azzal sem, hogy a nagyobb karbantartási ktgeket is neked kell fizetni, amire célszerű lenne 5 céltartalékot képzeni. Hozzátéve, hogy valóban elég ha csak 2-3 ingatlanba nem fizetnek pár hónapig, már fejre állsz vele.

Én 5 éve kezdtem ezt egy ingatlannal, amiből lett több de nem Pesten hanem vidéken. Azóta ott pont a fentiek ellentettje zajlott le. Nem csúcs értéken kell hitelre venni ingatlant, hanem majd ha ez a lufi is leeresztett kp-ra és akkor az értéknövekedés is hozzáadódik a fedezeti mutatókhoz és eredményességedhez, amire jobban fognak hitelezni is és nem is feltétlen csak bankok, hanem attól olcsóbb konstrukcióban más intézmények, pláne ha ezt kiszervezed vállalkozási formába, esetleg más tevékenység mellé.

Legalábbis nekem így volt, de pl. a hitel törlesztőt már nem a fedezeti ingatlan kiadása fedezi, hanem az abból vásárolt haszongépjármű bérbeadása, amellett hogy az ingatlan is átesett a fent említett nagy felújításon is, ami meg az értékét növelte tovább, így ami az ingatlanon bejön havonta az költségmentes bevétel rész lesz, illetve a piaci értéke meg a saját tőkét növeli, ami a hitelkitettséget meg csökkenti egyúttal, így a jövőbeni hitelképességet is befolyásolja végső soron.

A lényeget már leírták, a bank arra ad hitelt, amilyen jövedelmed most van (azt sem egyforma módon számolja, a munkabér többet ér mint az igazold bérbeadásból származott jövedelem).

A számok is kérdésesek. Ritkán van 20 milliós áron jól kiadható lakás (inkább 25), a 100 ezret úgy kellene kihoznia tisztán, hogy beleférjen az adó (15%) és az alkalmi felújítások (1.5-2%/év körül). Az átlagos lakás ráadásul 10.5 hónapot van kiadva évente, szóval valahol 145-150 körül kellene kiadnod, hogy sikerüljön tartani a tervet (mindezt egy 20 milliós ingatlanból, nem túl esélyes).

"az elkövetkező 10 évben még biztos hogy lesz kellő kereslet, persze semmi nem biztos, van benne kockázat ez tény"

Ezt te irtad, javaslom, hogy olvasd is el parszor figyelmesen. :D

"az elkövetkező 10 évben még biztos hogy lesz kellő kereslet, persze semmi nem biztos, van benne kockázat ez tény"

Biztos, hogy nem. Mondom, fél év alatt annyit változott az ingatlan piac, hogy mostmár kb. fele annyi vevő van egy albérletre. TUdom, mert én is kiadom a lakásomat, képben vagyok. A lakásokat is mostmár olcsóbban lehet venni