Új építésű ház értékbecslése, tapasztalatok?

Új házat szeretnénk építtetni kb. a következő paraméterekkel:

90 m2, 2 vagy 3 szoba (ahogy kijön, még nem dőlt el), egy egyautós garázs a házzal egybeépítve, pince nélkül, fűtés gázkazánnal, radiátorokkal, egy kis (10m2-es) terasz a nappaliból, nyílászárók, burkolatok kb. középkategóriából

Ez a mi környékünkön egy 1000 m2-es telekkel olyan 22 millióba kerülne (ebből 5 millió a telek). Nyugati országrész, drágák a telkek és a munkások is drágán dolgoznak. Mégis, mikor a bankban voltunk, azt mondták, számítsunk arra, hogy ezt 18-9 milliónál többre nem értékelik, mert vidéki kisváros. Holott a 30 m2-es lakások mennek a környéken 13-4 milliért, akkor egy efféle ház hogy érhetne csak 18-at? A hasonló, de használt házak most olyan 24-5 millió körül mennek. Ennyire kijátsza a bank az ügyfeleit? Hogy a piaci ár alá becsüli az ingatlant, csak azért, hogy kevesebb hitelt kelljen adnia? Hogy érhet szerinte egy ház ennyivel kevesebbet, mint amennyiért megépíttetjük?

Nem soproniak vagyunk, de Sopronban a hasonló kaliberű házak szokszor 28-30 millióba is belekerülnek. Akkor ott is csak 18 millióára becsülik őket, vagy rászámolják még azt, hogy drágábbak a házak?