Bérleményeknél ki és hogyan lesz birtokos? Birtokvédelem megilleti-e?

4. vagyok

Az 5. sz. alatti kommentedhez:

Rendőrségi bejelentés az első lépés evidensen, az eljáró járőr igazoltat, és tájékoztatást ad. (Sajnos kirakni az önkényes lakásfoglalót nincs joga, csak tájékoztatni, hogy a törvény szerint jogtalanul tartózkodik ott, és el kell hagynia a lakást.)

Ha nem megy ki a "lakó", akkor a rendőrségi feljelentéssel séta a bíróságra, és be kell nyújtani a keresetlevelet a per elindításához.

Önkényes lakásfoglaló valóban csak kb. azok az esetek, amiket írtál. Tehát a tulajdonos tudta és beleegyezése nélkül jutott be a lakásba. (Olyan nincs, hogy van szerződése. Ha van, akkor már nem önkényes.)

Az eljárások során persze megkérdezik, hogy került oda (már a rendőr is).

A zárfeltörés nyomait biztos el lehet tüntetni, én nem értek hozzá, de hatóságnak hazudni azért nagyon gáz. A szerződéshamisítás szintén - és ahhoz a tulajdonos összes adatát ismerni kellene ráadásul. Ilyen esetről nem is hallottam még.

6. sz.-hoz:

Valóban létezik a kiköltözési záradék. A közjegyző által hitelesített (vagy előtte kötött) bérleti szerződéshez szokták alkalmazni. A költségeket nem feltétlenül a tulajdonosnak kell viselnie, megállapodás kérdése, általában felezni szokták.

Ez a gyakorlatban annyit jelent, hogy ha megszűnik a szerződés (akár mert letelik a határozott időtartam, akár mert rendkívülivel felmond a tulaj), és a bérlő mégsem költözik ki, akkor nem kell lakáskiürítési pert indítani a bíróságon (ami átlagban két év körül van). Egyszerűen a záradékolt szerződés alapján rögtön a lakás kiürítését lehet kérni, ezt viszonylag gyorsan jóvá is hagyja a bíróság, és máris mehet a végrehajtói intézkedés. Megjegyzem, azért ez sem olyan rövid idő, pár héttől akár 8-9 hónapig is elhúzódhat, ha éppen beleesik a moratórium időszaka.

7.-hez:

"1) Ez a "rendkívüli" pontosan mi is, mit jelent? Erről még nem tudok."

Pedig benne van a Lakástörvényben. A tulajdonos rendkívüli felmondásra jogosult, ha a bérlő nem fizeti meg az aktuális bérleti díjat vagy rezsit; vagy ha rongál; vagy ha nem rendeltetésszerűen használja a lakást (pl. lakásnak vette ki, de irodának használja); vagy ha a magatartásával megszegi a Házirendet (pl. dajdajoznak állandóan); vagy ha beköltöztet a lakásba a tulajdonos előzetes írásos beleegyezése nélkül valakit (kivéve saját kiskorú gyereket - ami egyébként iszonyat igazságtalan jogszabály a tulajdonossal szemben); vagy ha egyéb módon súlyosan szerződést szeg.

Bármelyik ok felmerülése esetén írásban fel kell szólítani a szerződésszerű magatartásra, azaz vagy a díjfizetésre megadott határidőig, vagy a tiltott magatartás abbahagyására. Egyúttal azt is jelezni kell, hogy a felszólítás eredménytelensége esetén rendkívüli felmondással fog élni a tulajdonos. A határidő lejárta után (8 nap szokott lenni, talán az Lt-ben is benne van) lehet átadni/elküldeni a rendkívüli felmondást, ami azt jelenti, hogy a kézhez vételtől számított 8 nap múlva megszűnik a szerződés, így a bérlőnek ki kell(ene) költöznie.

Dereng egy olyan előírás is, hogy a felszólításban megjelölt határidő után 15 napon belül ki kell küldeni a felmondást, tehát ez a határidő jogvesztő, azaz a 16. napon már nem érvényes a felmondás.

"2) Én úgy tudom (...)"

Lehet közös megegyezéssel eltérni, de csak a bérlő javára. Tehát nem lehet a törvényben meghatározottnál rövidebb felmondási határidőket megszabni.

Kicsit összekeverted a két esetet; bármelyik fél felmondhat rendes felmondással is, azt nem kell indokolni; meg rendkívülivel is, amit indokolni kell, és tényleg rövid a határidő.

A rendes felmondás a bérlő részéről minimum 15 nap, a tulaj részéről van az a bonyolítás, hogy az adott hó 15. napjáig a hó utolsó napja, a 16. naptól pedig a következő hó utolsó napja.

A leírt formák közül az sms biztosan nem jó, még az email is necces, mert nem bizonyítható, hogy átvette a címzett. De mostanában már úgy hallottam, hogy esetlegesen elfogadja a bíróság. A legtisztább a tértivevényes levél (az ajánlott nem elég).

"Másrészt erre elvileg válaszolhat is ha hazugság áll a felszólításban."

Ez ugyebár csak rendkívülinél lehetséges, mivel a rendes felmondást nem kell indokolni.

Természetszerűleg válaszolhat rá, pl. egy fizetési felszólításra, ha nem ért egyet az összeggel. Vagy akár a kifogásolt magatartást is tagadhatja, ha nem annyira nyilvánvaló.

"Tényleg ez is jó kérdés: Érvényes-e a felszólítás vagy felmondás ha hazugság állt benne és a bérlő azt bizonyítani tudja (és vissza is ír rá?)?"

A felszólítás érvényes, de ellent lehet mondani neki díjfizetéses ügyben, amit írtam fentebb. A másik esetet nem tudom pontosan - de egyébként ezek a dolgok csak elvétve szoktak úgy folyni, ahogyan kellene; szóval ha vitatja pl. a folyamatos csendháborítást, amiről mondjuk a szomszédok panaszkodnak a tulajdonosnak, ezt szóban szokták lemeccselni - aztán ha úgy áll a helyzet, hogy nem jutnak dűlőre, akkor a tulajdonos részéről egyszerűbb a rendes felmondást megírni, azzal nincs annyi macera, csak egy kicsit tovább marad a bérlő. (Persze a csalóknak meg mindegy, mert bármilyen felmondás esetén még addig maradnak a lakásban, ameddig csak lehet, hónapokig vagy évekig is akár.)

8.-hoz:

A szerződéshez célszerű mellékelni egy műszaki állapot leírást, ill. bútorlistát is; és a legtutibb, ha videófelvételeket készítenek az átadáskor.

Vannak valóban vitatható esetek, de normál kapcsolat esetén ezeket meg lehet beszélni. Kisebb javításokat és cseréket egy "normális" bérlő be szokott vállalni (pl. mondjuk tömítést kell cserélni a csapnál vagy ilyesmi), a nagyobbakat pedig egy "normális" tulajdonos nem vitatja, és meg is csináltatja. [Saját tapasztalatból hozott példa: a tönkrement gázmelegítő helyett villanybojler felszerelésével nem volt gond, kifizették; viszont a homlokzatról nagyobb területen lepotyogott vakolat pótlására nem akartak költeni. - Másik oldalról: a közös képviselő által szervezett radiátorcserét bevállaltam (pedig azt még nem is lett volna kötelező, hiszen nem romlottak el az eredeti radiátorok), viszont olyan javítást nem, ami egyértelműen nem rendeltetésszerű használatból származó meghibásodás miatt volt szükséges.]

"6) Szóval szerintem a rongálás az kb az ha engedély nélkül átalakít, vagy kalapáccsal szétver valamit a bérlő. Látszanak a kalapácsnyomok, lyuk van a falon stb.. Semmi más!"

Igen, ilyesmik. De akár olyan "hétköznapibb" esetek is, mint pl. egy vadonatúj szőnyeg rövid időn belüli teljes összemocskolása (olajfoltok, állati ürülék), kilyukasztása; vagy egy szekrényajtó zsanérjainak eltörése (mert normál használat esetén nem fog magától eltörni), üvegezés betörése, falak összefirkálása vagy más módon való beszennyezése stb. Ez mind megtörtént eset.

"Merthogy sokan szeretik valamiféle autómatikus (ön)kártérítő összegnek tekinteni és elvenni, holott kizárólag a szerződésben foglaltakra lett lerakva ami bérleti díj és rezsi semmi más!"

Nem. A tv. szerint egyebekre is szolgál, nézd meg, hogy pontosan mire.

Persze van egy-két dolog, ami tényleg vitatható.

"- Tudtommal rendelet van róla (NAV) hogy ilyen esetben köteles vezetni valamilyen formában a pénz átadásokat amit aláírnak és dátumoznak amit az átadásról leírtak!"

Én már pár éve nem vagyok annyira képben, de elképzelhetőnek tartom.

"- Ha nem vezette ezt a bérbeadó akkor nincs meg az adatsor hogy a bérlő mikor fizetett mikor nem. Ha fizetési meghagyást felszólítást sem küldött az életbe nem fogja tudni bizonyítani és így behajtatni sem az esetleges bérleti díj hátralékot! Bírósági úton sem!"

Dehogynem. Ott vannak a folyószámla-kivonatok, amiken nyomon lehet követni.

Persze a jogi út előtt kötelező a felszólítás.

"- Bár áfás számla adási kötelezettsége nincs a bérbeadóknak."

Valóban. Egy szimpla nyugta is elegendő az átvétel igazolásaként.

Amit írtál, szintén lehetséges (átvételi elismervény); de ettől függetlenül a tulajnak kell(ene) adnia számlát vagy nyugtát.