Ha eladjuk a lakásunkat, és abból a pénzből egy kertes házat veszünk (esetleg kevesebbért), akkor kell adóznunk? Ha igen, akkor mennyit? Hogyan kell bevallani?

Adózni akkor kell, ha az eladásból keletkezett adóköteles jövedelem.

Adóköteles jövedelem:

Eladásért kapott bevétel

- Az ingatlan megszerzéskori értéke

= Számított érték

A számított érték tovább csökkenthető bizonyos százalékkal, ami attól függ, hogy melyik évben került a tulajdonodba az értékesíteni kívánt lakás, és hogy melyik évben adod el.

A megmaradt összeg után 16 % az adófizetési kötelezettség.

Másik lakás, ingatlan vásárlásának a beszámítására már évek óta nincs lehetőség.

Csak megjegyzem: A 2012. évben értékesített lakás, ház után akkor nincs adófizetési kötelezettség, ha 2007. évben vagy korábban került a tulajdonotokba.

A fenti ("5 éven túli értékesítés") adómentessége kizárólag lakás, ház, lakóépületként nyilvántartott ingatlanra vonatkozik!

Bevallása év végén az adóbevallásban történik, egy külön pótlap kitöltésével. Ha van adófizetési kötelezettség, akkor azt is akkor lehet rendezni legutoljára.

Az utolsóként leírtak alapján mind a kettőtöknél keletkezhet adófizetési kötelezettség, hiszen adott esetben a férjed "eladja" a vagyoni értékű jogát (haszonélvezet), Te pedig az ingatlanodat.

Az adófizetési kötelezettség akkor nem lép a képbe, ha ezt kevesebbért értékesítitek, mint amennyiért hozzájutottatok, vagy éppen ugyanannyiért.

Az teljesen mindegy, hogy milyen formában kerül ki az ingatlan, a haszonélvezeti jog a tulajdonotokból, mert a cserét, átengedést stb. is ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelemként kezeli az adótörvény.

Az ingatlan megszerzéskori értéke az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat stb.) szerinti érték. Ha ebből nem állapítható meg, akkor az illetékkiszabáshoz figyelembe vett érték.

Tehát ha a fenti összeg 10 millió forint volt, és most 10 millió forintért eladjátok ezt az ingatlant, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem, így nincs mit bevallani és adófizetési kötelezettség sem keletkezik.

De ha már 12 millióért sikerül eladni, akkor 2 millió forint adóköteles jövedelem keletkezik (számított érték). Ezt a 2 milliót lehet tovább csökkenteni bizonyos százalékkal, attól függ, hogy a szóban forgó ingatlan melyik évben került a tulajdonodba, és melyik évben értékesíted. Így egy lakás, ház, lakóépületként nyilvántartott ingatlan 5 év alatt "leíródik" adómentessé.

Itt nem számít, hogy a következő ingatlant mennyiért veszitek. Semmi köze hozzá. Az egy külön ügylet.

Az a lényeg, hogy az eladni kívánt ingatlanhoz milyen értékben jutottatok hozzá, mikor, és mennyiért sikerül értékesíteni, és hány évvel később a megszerzési évhez képest.

Egyébként az értékesítés bevételéből nem csak az ingatlan megszerzéskori értéke vonható le költségként, hanem a megszerzésre tekintettel kötelezően befizetett illeték (ha volt), az ügyvédnek fizetett díj, az ingatlanon végzett értéknövelő beruházások értéke (ez nem egyenlő a ház kifestésével, csempézéssel stb.). Értéknövelő beruházás például a komfortfokozat növelése, vagy hozzá- és ráépítés. A különböző költségek is csak akkor vonhatóak le a bevételből, ha a nevedre szóló számlával, valamilyen hivatalos okirattal (illeték-kivetés stb.) igazolni tudod. Ha nem tudod, akkor hiába volt rajta költséged, nem számolhatod el a bevétellel szemben.

Folytatás:

A NAV az ingatlan vásárlása (cseréje) esetén a szerződésben szereplő értéket "felülbírálhatja". Lehet, hogy többre értékeli, mint a szerződő felek. Ez alapján a nagyobb érték után veti ki a visszterhes vagyonszerzési illetéket. De ettől függetlenül a független felek közötti szokásos piaci értéknek azt az ellenértéket kell tekinteni, amelyet egymás között érvényesítenek, vagy érvényesítenének (ha nem cseréről lenne szó).

Hiszen vásárlás esetén nem fizetnék ki egy millióval többet az eladónak csak azért, mert a NAV "felülértékelte" a házat az illeték kiszabásához. Az ingatlan szerzésének ellenértéke ennyi (szerződés szerinti), az illetékkiszabás alapja pedig a magasabb összeg. Ennek akkor van jelentősége, ha olyan okiratról van szó, amelyben nem határoznak meg értéket. Ekkor lép be a képbe a NAV illeték kiszabásához figyelembe vett érték, mert akkor az az alap.

Folytatás II.:

A csere esetén azt kell nézni, hogy milyen értéket képvisel a Te házad a szerződésben. Ha 10 milliót, és annyiért jutottál annak idején hozzá, akkor nincs adóköteles jövedelem belőle.

Ettől még a beköltözni kívánt ház érhet 15 milliót. De ez adóköteles jövedelmet a másik szerződő fél részéről keletkeztethet, ha ezt az értéket szerepeltetitek a szerződésben. Nálatok ez az összeg az illeték-kivetésnél fog számítani, nem pedig a személyi jövedelemadónál.

Ha "egy-az-egyben" rendezitek a cserét (a két ház értékét ugyanabban az összegben határozzátok meg), akkor - 10 millió forint esetén - Nálad szintén nem keletkezik adóköteles jövedelem, mivel ennyiért jutottál annak idején hozzá.