Hogyan történik egy használt lakás vásárlása banki hitelre?

A bank nem kárpótol, ha elbukod a foglalót - ezért érdemes előzetes hitelminősítést kérni a banktól, amikor is megmondják, kb. mennyi hitelt tudnál felvenni, mennyire vagy hitelképes, illetve az vagy-e egyáltalán?

(pl. túl fiatalon nem ad a bank nagyobb hitelt.)

Ez úgy néz ki, hogy ha ennyire nemértesz hozzá, akkor keresel egy független hiteltanácsadót, aki mindent elmond és intézkedik helyetted.

Alapvetően két dolog a fontos: a jövedelemfedezettség és az ingatlanfedezettség. Tehát legyen elegendő és biztos jövedelmed, valamint legyen hitelezhető az ingatlan.

A lényeg, hogy mielőtt bármibe is belevágsz, kérni kell egy részletes előzetes hitelminősítést, ahol a bank bevilágít még a popeszodba is, és írásba adja, hogy mennyi hitelt kaphatsz. Fő szabály szerint minden ingatlan a forgalmi érték (nem a vételár!) 80%-ig terhelhető hitellel. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy kell 30%, de inkább több saját erő (önerő), vagyis amit te fizetsz ki.

Ezután keresel egy ingatlan adásvételekre szakosodott ügyvédet, ő elmondja, mennyiért vállalja. Jellemzően fél-egy százalék BP-en. Ez fontos, ne akkor kezdj el kapkodni ügyvéd után, amikor már kezet fogtál az eladóval!

Na, ha a terep elő van készítve, jöhet a legizgalmasabb és legidegőrlőbb rész, elkezded keresgélni álmaid otthonát.

Itt készülj fel, hogy teljesen kiszámíthatatlan lesz, elképzelhető, hogy pont elsőre kifogod a tuti vételt (ez ritka...), de az is lehet, hogy meg kell nézned 10-20 lakást is, mire olyat találsz, amelyik megfelel. Ha lehet, mindig vigyél magaddal egy hozzáértőbb, idősebb rokont, kollégát, barátot, több szem többet lát!

És lehetőleg legyen egy objektív lista a fejedben, milyen kritériumaid vannak. Kompromisszumot az esetek 99%-ban kötni kell (pl. ha te csak a Tótágas utcában vagy hajlandó 2. emeleti, keleti tájolású, amerikai konyhás, sarokkádas bauhaus lakást venni, na akkor keresgélhetsz 5 évig is...). Szóval ha megvan a pecó, amelyik tetszik, ÉS anyagilag is biztonságosan belefér a keretbe, akkor jön az eksön.

Teszel egy ajánlatot az eladónak, elmondod, mennyit adnál a lakásért, milyen fizetési ütemezéssel. Az alku folyamatát nem írom le, bonyolult, és hát hogy őszinte legyek, kiszámíthatatlan. A lényeg, hogy a lakást nem kritizáljuk, nem szóljuk le, nem ócsároljuk, mert el leszel hajtva a francba. Kulturáltan, okosan kell. Lehet, hogy tudsz alkudni 5-10%-ot, lehet, hogy semennyit, sőt, lehet, hogy rádlicitál egy másik vevő. Amit itt tudni kell, hogy hitelesként picit rosszabb az alkupozíciód, mintha kápéban kiraknád az összeget. Rá kell kérdezni, aztán vagy sikerül, vagy nem.

A lényeg, hogy az eladó a komoly vevőt szereti. Mit jelent ez? Azt jelenti, hogy nem hebegsz-habogsz, hanem határozottan elmondod neki, hogy:

- tetszik a lakás, látsz benne fantáziát, ennyit ajánlasz

- 10% foglaló, kápéban, plusz ennyi és ennyi előleg, kápéban (a kápé szótól lenyugszik minden eladó)

- a 10% foglaló szinte kötelező, nem túrórudit veszel, igenis meg kell mutatni, hogy nem szórakozol, hanem lakást AKARSZ venni, komolyan gondolod

- ha tudsz, a foglaló mellé adj képában előleget is (vételárrészlet!) - ebben nincs kockázat, ez visszajár (a foglaló nem), viszont ha 20 millió a lakás, és te a 2,5 misi foglaló mellé még leteszel 3-5 misi előleget is, azt szeretni fogják

- ez azért is kell, mert sok esetben az eladó a te foglalódból + előlegedből is foglalózza le az ő következő lakását, ha továbbmegy (ezért mondom, nem játék ez)

- ha mindenben megyeztetek, akkor még egyszer megkérdezed, hogy így, ezekkel a feltételekkel áll-e az alku

- ha igen, akkor mosolyogva kezet fogtok (ez csak egy "szimbolikus kézfogás", nem kötelez, de a bizalmat megalapozza)

- akár ott helyben felhívhatod az ügyvédet, hogy szeretnél időpontot foglalni (ezt nagyon lájkolják az eladók, abszolút azt sugallja, hogy te nem szarozol, kézben tartod a dolgokat), időpntot egyeztettek, elkéred az eladók adatait, satöbbi

- a legtöbb ingatlanos ügyvéd (ezt te fizeted!) 48-72 órán, vagy 2-3 munkanapon belül tud időpontot adni, sablonból elkészíti a tervezetet, a bank szempontjait is beleírja (ez fontos!)

- pénzt CSAK ÜGYVÉD ELŐTT adsz át, ha mentek szerződni!

Ha az adásvételit aláírtátok, irány a bank, a bank befogadja hitelkérelmedet,kicsit izgulsz, de ha mindent előkészítettél és kiszámoltál, nem lesz gond

- értékbecslő bekavarhat, ha lábecsüli az ingatlant, és emiatt kevesebb hitelt kapsz, ezért kell minél több önerő

- hitelt folyósítják, birtokbaveszed a lakást,jegyzőkönyvvel, órákat átíratod, satöbbi, majd ha odaérsz ezt is elmondom

Kb.ennyi, nagyvonalakban.