Az létezik hogy 10 millió Ft különbség van egy felújítandó és egy felújított lakás között? (Budapest)
Szóval nézegetem az ingatlan-pont-com-ot, és azt láttam hogy egy totál leamortizált, vagyis teljes felújítást igénylő lakás nagyjából 10 millával olcsóbb mint egy ugyanazon a környéken ugyanolyan nm-es, ugyanolyan állapotú házban de fullosra, közel luxuskategóriásra újított lakás.
Ez akkor azt jelenti hogyha veszek egy lakhatatlan horrorfilm helyszínként is funcionálható lepratanyát, fullosra felújítom az utolsó részletig akkor 10 milláért tudok túladni rajta? Vagyis a felújítás, munkások bére, építőanyag, adó, faxomtudja összesen kb. 10 millába kerül, vagy így is lehet pár millát leakasztani az ügyleten?
Van ebben komoly rizikó? Tehát ha mondjuk belvárosit nézek ahol a lepratanya is 20 millióba kerül felújítva meg 30-ba tehát ott még azt se lehet mondani hogy rajtam marad mert a belváros brutálisan kapós.
válasza:8: Más: az ELSŐDLEGES árképző tényező a központhoz való közelség. Tehát ha valami pont egy utcával van kijjebb, de egyazegyben olyan és olyan jó, mint az eggyel beljebbi, az akkor is akár mínusz 20-30E /nm lehet.
Vagy ha jobban megnézed, van itt nm-beli különbség is, nem is kicsi:
Az egyik 34 nm, a másik ha minden igaz, 35+2.
válasza:"Az rendben van hogy ez túl van árazva, 1.1 milla/nm az nagyon durva, de rengeteg ilyen ingatlanpárt tudok linkelni ahol két lakás között csak a felújítás különbözik és 10 millás különbség van az árban. Most akkor mindegyik felújított lakás túl van árazva Pesten?"
Nem, de az árképzés első sorban pszichológia és élethelyzet függvénye. Párban érdemes megnézni őket.
Meg egy dolog a mostani ingatlanpiac, és megint más az akkori, amikorra kivitelezed és piacra dobod. Ebben van rizikó. Mindenképp nyereséges, HA VAN EGY JÓ, BEVÁLT brigádod, aki ráér, amikorra tervezed, de a nyereség mértéke kérdéses. Elképzelhető, hogy ez neked 1 éves projekt és összesen 1 millió a nettó nyereséged végül.
Tehát ez alapjáraton annak való, akinek ez az álommunkája egyszersmind.
Ezek közül egyik sem indokolja ezt a hatalmas különbséget az ingatlan állapotán kívül.
Így néz ki a Szövetség utca:
[link] ,19.0730023,3a,75y,354.8h,102.86t/data=!3m6!1e1!3m4!1s1H_rF5Kmpu_aEuN-131qYw!2e0!7i13312!8i6656
Így pedig az Alsó Erdősor utca:
[link] ,19.0755414,3a,75y,325.14h,90t/data=!3m6!1e1!3m4!1sL0u295W0Y3XrG9G-wUG_XA!2e0!7i13312!8i6656
Van minimális különbség, legyen mondjuk az erdősori 2 millával drágább emiatt. Emellett 1. emelet a földszinthez képest legyen még 2 milla különbség.
Aztán sokszor az erkélyt is beleszámolják az alapterületbe ahogy a galériát is (mindkettő megtévesztés) ha nem így van, akkor 2 nm plusz 2 nm-es erkély miatt legyen még 3 millió a különbség.
Ez összesen 7 millió forint. Még mindig marad 10 millió különbség amire már tényleg semmit nem lehet ráfogni kizárólag a lakás állapotát. Vagyis akkor IGEN, lehetséges hogy egy felújítandó és egy felújított lakás között 10 millió forint különbség legyen.
válasza: válasza:"Ezek közül egyik sem indokolja ezt a hatalmas különbséget"
Ezt mondom én is.
Az Alsó Erdősor utcai lakás reális ára 720 / nm körül van!
"... az ingatlan állapotán kívül."
Az se indokolja, mert az éllapot az max. 5-6%-ot jelenthet csak az árképzésben.
Az elhelyezkedés, amiket már írtunk, azok a fő árképző tényezők, az állapot kb. a 20. a sorban, minimális.
Ha az Alsó Erdősori lakást találod meg 1 éve 20-ért és újítod fel, akkor árulhatod 35-ért és elmegy 30-ért.
De akkor se jön ki a matek, mert ráköltöttél 6,6 milliót mindenestül, amiből van anyagköltségre 2 milliós számlád, tehát mondjuk került neked a lakás ennyibe:
20 M vételár,
150 000 ügyvéd,
800 000 illeték
5 M felújítás
És papíron a nyereséged ennyi:
30 M
- hirdetési költség 40 000
- anyagköltség 2 M
- 150 000 ügyvéd
- 800 000 illeték
- vételár 20 M
Tehát
kb. 7 M adóköteles nettó nyereség, annak 15%-a adó, azaz 1,05 M adó.
Tehát a valós költségeid:
20 M vételár,
150 000 ügyvéd,
800 000 illeték
5 M felújítás
1,05 M adó.
Az összesen 27 M költség.
És marad 3 M nettó nyereség.
Ha minden ponton jól megy minden!
Ha nincs egy mekkmester brigádod, stb.
Kapcsolódó kérdések:
Minden jog fenntartva © 2024, www.gyakorikerdesek.hu
GYIK | Szabályzat | Jogi nyilatkozat | Adatvédelem | Cookie beállítások | WebMinute Kft. | Facebook | Kapcsolat: info(kukac)gyakorikerdesek.hu
Ha kifogással szeretne élni valamely tartalommal kapcsolatban, kérjük jelezze e-mailes elérhetőségünkön!