Kiadom a lakást 30 ezer + rezsiért. Hogyan kell adózni? Láttam olyan szerződést is, ahol a Bérlőt terhelik az adóterhek. Segítene valaki? Olyan aki tudja, nem csak olvasta valahol.

Habár az adót a bérbeadó fizeti, alapfelállásban a bérlő feladata lenne a bejelentés és fizetés (és az adóval csökkentett részt kellene átadni a bérbeadónak), épp ezért írjátok bele a szerződésbe, hogy "a bérleti díj bruttó összeg, a bejelentés és adófizetés a bérbeadó feladata", így a teljes összeget kapod.

Az adófizetést év végén az adóbevallásodban kell feltüntetni, de minden negyedév utolsó hónapja 12-éig (március, június, szeptember, december) kell átutalnod a negyedéves adóelőleget.

A jövedelemből levonhatsz 10% átalányt (pl felújításra), ezt nem kell számlákkal igazolnod (hacsak nem szeretnél tételes elszámolást, de ott bonyolultabbak a szabályok, te esetedben nem ajánlanám).

A havonta fizetendő adód így néz ki:

Bérleti díj - 10% költséghányad (átalány) az SZJA alapod, ez után kell fizetned 16% jövedelemadót (+14% EHOT ha eléri az összeg az 1 milliót éves szinten, de 30 ezres bérleti díjnál ez nem fenyeget).

Tehát (30.000-3000)*0.16 = 4320 Ft. Ennyi adót kell fizetned havonta.

Ha novembertől adod ki, akkor december 12-éig be kell fizetned 4320*3 = 12960 Ft-ot az alábbi számlára: 10032000-06056353 (utalásnál láthatod, hogy ez egy kincstári bankszámlaszám).

A közlemény rovatba feltétlenül írd be az adóazonosító jeledet (ez alapján tudják, hogy kinek az adóbefizetése érkezett) és az utalás saját bankszámáról menjen.

Ha már ki van adva a lakás, akkor javaslom, hogy attól a pillanattól, hogy adózol utána írj egy új bérleti szerződést (pl most november 1-jai dátummal).

Nem értek teljesen egyet az előző hozzászólóval.

Kis technikai malőr:

Ha a szerződésben az áll, hogy az ingatlant kiadod havi 30 ezer + rezsiért, akkor a rezsi összege is a bevétel része, mivel megkapod azt a bérlőtől. Gondolom a rezsiszámlák a bérbeadó nevére szólnak. Ebben az esetben azok összege levonható a bevételből (bevétellel szemben elszámolható költségként). Ezt hívják tételes költségelszámolásnak. A bevétel és a költségek különbözete lesz a jövedelem, ami a személyi jövedelemadó alapján képezi. A fenti esetben a jövedelem 30 ezer forint lesz (nem pedig 27 ezer), ami után már nincs semmiféle 10 % költségelszámolási lehetőség. Ennél a variánál nem is ajánlott a 10 % költséghányados elszámolás, hiszen akkor a bérbeadó által befizetett rezsi összege nem fog levonódni a bevételből. Ekkor csak a tételes költségelszámolás jöhet szóba, ha valaki nem a maga ellensége.

Abban az esetben, ha úgy van kiadva az ingatlan, hogy havi 30 ezerért, a rezsiszámlák pedig a bérbevevő nevére szólnak, akkor a bérbeadó nem "tarthat" igényt a rezsiköltségek kezébe való megtérítésére, mert azt a bérbe vevő maga intézi a nevére szóló számlák alapján.

Ekkor a rezsi összege nem része a bevételnek a bérbeadónál, hiszen azt nem is kapja kézhez. Neki bevétele ekkor "csak" a 30 ezer forint, amivel szemben vagy tételes költségelszámolást alkalmaz (ha lesz neki más jellegű kiadása a lakással kapcsolatban, ekkor a kiadásokat a nevére szóló számlával igazolni kell), vagy a 10 % költséghányados elszámolást választja (amikor is nem kell számlákat gyűjtögetnie semmiről). Azt választja, amelyik neki a kedvezőbb. Ha a 10 %-osat, akkor jön az a varia, amelyet az előbbi hozzászóló leírt. A bevétel 10 %-át elszámolhatja mindenféle bizonylat nélkül költségként, tehát 3.000 forintot. Így a jövedelme 27.000 Ft lesz, ami után 16 % az adó mértéke.

A negyedéves adóelőlegfizetéssel egyetértek, de a bevétel, a költségek, és a jövedelem meghatározásánál figyelmesek legyünk, úgyanis az adótörvény alapján az önálló tevékenységből származó bevételnek része az ezzel összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg. A rezsi megfizetése a bérbeadó részére pedig költségtérítés, akárhogyan is nézzük.

Az pedig, hogy az adót a bérlő "fizeti" úgy lehet, hogy a bérleti díj összegét úgy határozzák meg, hogy a bérbeadó által elvárt nettó "nyereség" a személyi jövedelemadó befizetése után is megmaradjon.

Kicsit aggályosnak tartok egy olyan szerződést, ahol leírják azt, hogy a bérlőt terhelik az adóterhek. Szinte biztos vagyok benne, hogy egy jogvita esetén ez a része a szerződésnek semmisnek fog minősülni.

Előző:

Köszönöm a kiigazításokat, lehet, hogy én is rosszul tudtam valamit. Pár napja pont a könyvelőm magyarázta el nagyon részletesen, azért bátorkodtam válaszolni, de lehet, hogy én sem tudtam mindent pontosan. Én az alapján fizetek/adózom, ahogy írtam, de elképzelhető, hogy nem tökéletesen helyes.

A rezsiszámlák elszámolhatósága költségként, valamint, hogy a bevétel része-e vagy sem, az attól függ, hogy kinek a nevére szólnak a számlák. A bérbeadóéra, vagy a bérbe vevőére.

Az adóhivatal hivatalos állásfoglalását bemásolom ide. Tökéletesen és érthetően le van benne írva minden. A fogalmakra figyelni kell! Nem mindegy, hogy költség, hogy bevétel, vagy jövedelemről stb. beszélünk! Ne keverjük őket össze, mert csak zűrzavar lesz belőle.

I. Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem adókötelezettsége

Amennyiben a magánszemély adózó kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti ingatlan-bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytat és az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel jogával, mentesül az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség alól. Ebben az esetben a bérbeadó a bizonylatolási kötelezettségét egyéb számviteli bizonylattal is teljesítheti. Ha a magánszemély számlatömböt kíván használni (például kifizetőnek történő bérbeadás esetén) a számviteli bizonylat kibocsátásához, akkor annak megvásárlásához kell rendelkeznie adószámmal, vagyis emiatt be kell jelentkeznie az adóhatósághoz.

Az ingatlan bérbeadás önálló tevékenységnek minősül, amelyből származó jövedelem meghatározása során a magánszemély a bevétellel szemben költséget számolhat el.

I./1. A jövedelem meghatározása tételes költségelszámolással

A magánszemély az ingatlan bérbeadási tevékenységből származó bevételével szemben kizárólag a bevételszerző tevékenységével összefüggésben felmerült, bizonylattal, számlával igazolt költségeit számolhatja el. Jellemzően előforduló, költségként elszámolható kiadások lehetnek például az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltségek. A rezsiköltségek csak akkor számolhatók el a tevékenységgel összefüggő költségként, ha a felek a bérleti szerződésben rögzítették, hogy a bérlő a bérleti díjon felül a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére. Ebben az esetben azonban a közüzemi díjként megtérített összeget a bérbeadónál bevételként is figyelembe kell venni. Amennyiben a bérlő nevére átírják a közüzemi szolgáltatást mérő készülékeket, és így a számlák a bérlő nevére szólnak, akkor a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál nem számít bevételnek és azt költségként sem lehet elszámolni.

Abban az esetben, ha a magánszemély az ingatlan bérbeadásából származó jövedelmét tételes költségelszámolással állapítja meg, akkor az ingatlanra vonatkozóan értékcsökkenési leírást számolhat el. Az értékcsökkenési leírás alapja nem az ingatlan szokásos piaci értéke, hanem a beszerzési ár. Az értékcsökkenés elszámolásakor figyelemmel kell lenni az ingatlan jellegére, a bérbeadás időszakára, illetve a bérbe adott alapterületre. Mindezeket figyelembe véve az arányosítás módszerével lehet értékcsökkenést elszámolni.

I./2. A jövedelem meghatározása 10 százalékos költséghányad alkalmazásával

Ennél a módszernél költségként elszámolható az önálló tevékenység bevételének a 10 százaléka. A 10 százalékos költséghányad alkalmazásánál minden költséget, így az értékcsökkenési leírást is elszámoltnak kell tekinteni. E módszer alkalmazása esetén a magánszemély az adóévben megszerzett és nem egyéni vállalkozás keretében folytatott önálló tevékenységből származó bevételeinek egyikére sem alkalmazhatja a tételes költségelszámolást. Amennyiben a magánszemély év közben a 10 százalék költséghányadot alkalmazza, vagy annak alkalmazását kéri a kifizetőtől, akkor az éves bevallás kitöltésekor választhatja a tételes költségelszámolást is. A tételes költségelszámolás évközi alkalmazása esetén azonban a bevallásban már nem alkalmazható a 10 százalékos költséghányad.

I./3. Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem utáni személyi jövedelemadó megállapítása

Az ingatlan bérbeadásából származó bevétel és a fentiek szerint elszámolható költség különbözeteként megállapított jövedelem az összevont adóalap részét képezi, amely után a személyi jövedelemadó mértéke 16%. Az összevont adóalapba tartozó jövedelmek esetében 2012. január 1-jétől nem kell az adóalap-kiegészítést alkalmazni abban az esetben, ha az éves jövedelem nem haladja meg a 2 millió 424 ezer forintot. Az összevont adóalapba tartozó éves jövedelem 2 millió 424 ezer forintot meghaladó része után az adóalap kiegészítést 27 százalékos mértékkel kell megállapítani.

I./4. A személyi jövedelemadó-, illetve adóelőleg fizetési kötelezettség

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemhez év közben adó-, illetve adóelőleg fizetési kötelezettség kapcsolódik. Kifizetőnek történő bérbeadás esetén a bérbevevőnek (kifizetőnek) adóelőleget kell megállapítania és levonnia. A magánszemély a kifizetőnek a bevétel 50 százalékáig nyilatkozhat az igazolható vagy igazolás nélkül elszámolható költségeiről, melyet a kifizető köteles figyelembe venni. Ha a magánszemély nem nyilatkozik a költségeiről, a kifizető a 10 százalékos költséghányad alkalmazásával határozza meg az adóelőleg alapját. Abban az esetben, ha a bérbeadó összevont adóalapba tartozó éves jövedelme a bérbeadásból származó jövedelmével együtt meghaladja a 2 millió 424 ezer forintos értékhatárt, akkor a magánszemély köteles kérni a kifizetőtől az adóalap-kiegészítés alkalmazását. Ha a bérbeadó az ingatlant magánszemélynek adja bérbe, akkor az adóelőleget a bérbeadó magánszemélynek kell megállapítania negyedévenként, amelyet a negyedévet követő hónap 12-éig kell megfizetnie.

I./5. Ingatlan bérbeadás esetén fizetendő egészségügyi hozzájárulás

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (a továbbiakban: Eho törvény) szerint a magánszemély az ingatlan bérbeadásból származó 1 millió forintot meghaladó jövedelme esetén az egész jövedelem után 14 százalék egészségügyi hozzájárulás fizetésére kötelezett. A 14 százalék mértékű egészségügyi hozzájárulást (eho) mindaddig meg kell fizetni, ameddig a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató egyéni és társas vállalkozó által fizetett egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint a 14 százalékos eho alapját képező jövedelmek (pl. vállalkozói osztalék, árfolyamnyereségből származó jövedelem, stb.) után megfizetett százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege nem éri el a 450 ezer forintot. Kifizetőnek történő bérbeadás esetén az eho levonására, megfizetésére is a bérbevevő a kötelezett, de ha a bérbeadás magánszemély részére történik, akkor a bérbeadó kötelezett az eho megfizetésére a negyedévet követő hónap 12-éig.