Ha adószám nélkül szeretnék bérbeadni saját tulajdonú lakásomat mint magászszemély, és magánszemélynek adnám ki, számlát nem kér. Mik a feltételei az adószám nélküli lakás bérbeadásnak?

Ingatlan bérbeadásra nem kötelező adószámot kiváltani már évek óta.

Az a feltétele, hogy adózzál le utána.

Ezt úgy teheted meg, hogy a bérbeadás után befolyt bevételedből levonhatod a lakás kiadással szorosan összefüggő költségeidet. A kettő különbözete lesz az adóköteles jövedelem, aminek 16 % az adó vonzata.

Ezt negyedévente meg kell határoznod, és minden negyedévet követő hó 12-ig be kell fizetned az adóazonosító jeledre hivatkozva az államnak, mint személyi jövedelemadó előleg.

Arra figyelj (lehet, hogy kicsit faramucinak tűnik, de így van), hogy a bevételnek része a rezsiköltség összege is, ha azt a bérlő részedre kifizette.

Akkor nem része csak, ha a bérlő nevére szólnak a számlák, és Ő maga rendezi azokat, tehát nem Neked adja oda a pénzt, hogy rendezd Te a számlákat.

Tehát röviden:

Van egy bevétel (amibe minden beletartozik, amit összegszerűen a bérlőtől megkapsz)

- Költségek/kiadások (amelyeket a nevedre szóló számlával, vagy hitelt érdemlő bizonylattal tudsz igazolni)

= adóköteles jövedelem

x 16 %

= adóelőleg/adó összege (ezt fizeted negyedévente be)

Év végén elkészíted az adóbevallást, mint sokan mások, és az év közben általad befizetett adóelőleg valamint az év végi adóbevallásban kihozott végleges adó közötti különbözetet rendezed (ha lesz).

Ha adószámot kérsz erre a tevékenységre, attól még a fentiek alapján kell eljárni, azon semmit nem változtat, csak lesz egy adószámod még külön és ebben az esetben köteles vagy számlát adni a bevételeidről.

Adószámot akkor szoktak kiváltani, ha a bérlő kér számlát az általa fizetett bérleti díjról, mert például gazdálkodó szervezet, aki a költségei között el tudja és akarja számolni. Ahhoz pedig számla kell, a számla kiállításához számlatömb, a számlatömb megvásárlását pedig adószámhoz kötik. Ezért kell kiváltani ilyen esetben az adószámot. A számlatömb miatt.

27 %-os személyi jövedelelemadó nincs, a szociális hozzájárulási adó 27 % mértékű.

Ez a Te esetedre nem vonatkozik.

Viszont képbe jöhet még 14 % mértékű egészségügyi hozzájárulás (EHO), amelyet akkor kell fizetni, ha az éves jövedelmed, amelyet ingatlanbérbeadásból szerzel, eléri vagy meghaladja az évi 1 millió forintot. Ha ez fennáll, akkor nem csak az 1 millió forint feletti rész után kell 14 % EHO-t fizetni, hanem az egész után.

Ha ez nem áll fenn, akkor nincs EHO-fizetési kötelezettség, nem kell vele foglalkozni.

Az adóhatóságtól lehet igényelni csekket a befizetéshez.

Személyi jövedelemadó beszedési számla a neve, nehogy véletlenül más adónemre kérd a befizetési csekket.

Van rá egy formanyomtatvány, de nem szoktak megsértődni, ha egy kockás papíron leírod a kérésed, feltüntetve a neved, lakcímed, adóazonosító jeled. Ezek nélkül biztosan nem küldik ki, hiszen rányomtatják a csekkre az adatokat.

Azt kell még ráírni, hogy személyi jövedelmeadóhoz kéred, valamint, hogy hány darabot. Egy évben maximum 12 darabot lehet adónemenként kérni.

1-2 hét és kiküldik a csekket a megjelölt címre.

De átutalással is lehet fizetni a bankszámlaszámukra, ahol mindig fel kell tüntetni a megjegyzés, vagy szöveg rovatban az adóazonosító jeledet. Ha ezt nem teszed, akkor csak szédeleg a befizetésed a rendszerben, és nem biztos, hogy "jóváírják" a folyószámládon.

A bérlőnek nem vagy köteles adni a pénz átvételéről elismervényt, de ki az a hülye bérlő, aki nem kér róla...

Ha van olyan, aki nem kér, akkor mindig a bérleti szerződésben szereplő összegről vélelmezi azt az adóhivatal, hogy megkaptad, még akkor is, ha netalántán mégsem:)

Ezért kell a bérleti díj változását papíron is "követni".

Az ingatlan bérbeadás személyi jövedelemadó szempontjából önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít.

Ebben az esetben a bevétellel szemben a törvény enged költséget (kiadást) elszámolni. Kétféle módszer közül lehet választani:

1. A tételes költségelszámolás (számlagyűjtögetős):

Az önálló tevékenységből származó jövedelem esetén a bevételből levonhatóak a tevékenységgel szorosan összefüggő - hitelt érdemlően igazolható, és az adótörvény szerint elszámolni engedett - kiadások, költségek. A kettő különbözete lesz az adóköteles jövedelem.

2. A 10 % költséghányados (nem kell számlákat gyűjtögetni)

Ebben az esetben mindenféle bizonylat nélkül elszámolható a bevétel 10 %-a költségként. Tehát a bevétel 90 %-a lesz az adóköteles jövedelem. Ezt még akkor is meg lehet tenni, ha semmiféle kiadásod/költséged nem volt a tevékenységeddel kapcsolatban.

Mivel év közben van adóelőleg-fizetési kötelezettség, ezért még előtte el kell dönteni, hogy Neked a kétféle elszámolási mód közül melyik lesz várhatóan az előnyösebb.

A két elszámolási módot nem lehet egyszerre alkalmazni, variálni év közben. A döntés szerintivel kell végig az adóévben meghatározni az adóköteles jövedelmed és kiszámolni rá az adóelőleg összegét.

Amikor eljön az év végi adóbevallás ideje, akkor megnézed összességében, hogy hogyan alakult az éved. Ha Te év közben a 10 % költségelszámolási móddal határoztad meg az adóköteles jövedelmed, de úgy néz ki, hogy a tételes előnyösebb lett volna számodra, akkor az év végi adóbevallásban áttérhetsz a tételes adómegállapításra. Ehhez persze meg kellett volna őrizni év közben is a kiadásokról a számlákat, bizonylatokat, egyébként annak hiányában nem tudsz év végén sem áttérni a tételes költségelszámolásra.

Viszont ha év közben a tételes költségelszámolási módot választottad, akkor év végén az adóbevallásban már nem határozhatod meg a 10 %-os költséghányados elszámolással az adókötelezettséged. Még akkor sem, ha annyira kevés összegű számlád van, amely a bevétel 10 %-át sem éri el. Akkor így jártál...

Ingatlan bérbeadásnál egyébként az utolsó példa elég ritka. Egy megbízási szerződés esetén már inkább előfordulhat, de az más "tészta".

Ez a nem akarok adószámot váltani egy nagy butaság, mert sokkal könnyebb minden, ha van adószámod.

Az adószám hiányának meg nincs előnye, csak hátránya, pl. a bérlő részéről. (Kifizetőnek minősül, adóelőleget kell levonnia. Ha adószáma van a bérbeadónak és számlát ad, akkor ez nincs, önállóan tudja intézni az adóügyeit, nincs kvázi gyámság alatt.)

A NAV honlapján van egy tájékoztató füzet: Ingatlan bérbeadásának alapvető szabályai:

[link]

Adóbevallást kétféleképpen tudsz csinálni:

1. átalánnyal számolva

Ez a legegyszerűbb, mert 10%-os költséget levonsz a bevételből, és a megmaradó összeg után fizeted az szja-t.

2. tételes költségelszámolást alkalmazva.

Itt bevétel és költségnyilvántartást kell vezetni.

Arra figyelj, hogy a költségek között évente 2% értékcsökkenési leírás számolható el (az ingatlan eredeti vételi árát kell figyelembe venni).

Ezt például a legtöbb könyvelő nem tudja, csak néznek, mint borjú az új kapu előtt, pedig benne van az Szja törvény 17.§.-ában.

Olvasd el ezt a cikket is:

[link]

Hasznos dolgokat olvastam itt az egyik válaszadótól.

Lenne nekem is egy olyan kérdésem a témával kapcsolatban, hogy amennyiben már váltottam ki adószámot és van számlatömböm is, mert a lakáskiadáskor az a helyzet állt fenn, hogy a kifizetőnek kelleni fog a számla, de végül nem ő lett a lakás bérlője, hanem egy magánszemély, neki is köteles vagyok számlát kiállítani? Mert gyanítom neki nem fog kelleni a számla, de attól nekem kötelező vagy nem vagy mi a teendő ilyenkor?

Számomra is nagyon értékes információkat osztottatok meg, köszönöm!

7/7-es hozzászólótól kérdezném hogy kaptál-e választ a kérdésedre máshol esetleg? Ha igen, megosztanád itt?

Előre is köszönöm!