Miért tanácsolják az itt kérdezőknek, hogy fektessenek ingatlanba?

Igazad van, én sem értem. Az ingatlan összedőlhet, lebombázhatják, lerombolhatják stb.

Szíriában pl. most valszeg nagyon örül aki ingatlanban fektetett annó. Ennyit ér kb. az ingatlan.

Hat egyfelol sokaknak az elmult 3-4 evben a novekvo lakberek miatt pozitiv tapasztalatuk volt e teren, es nem kifejezetten elorelatoak, ahogy az egyik hozzaszolo is emlitette mar, a nepesseg zsugorodik, tarsashazakat meg ezerrel huzzak fel...

Masfelol az atlagmagyar keptelen megszerezni azt a minimalis tudast, ami egy egeszseges ertekpapir portfolio osszeallitasahoz kell, nem latjak a kockazatot az ingatlanban, de azt legalabb meg tudjak simogatni, kevesbe misztikus.

A legtöbben azért ajánlgatják, mert az egész társadalmunknak van egy ilyen lakásfétise.

Egyébként a saját ingatlanod az nem befektetés.:) Másrészt nem, általánosságban olyat egyáltalán nem lehet kijelenteni, hogy egy befalap jobb bármilyen alternatívánál. Az ingatlan is lehet jó befektetés és a befalap is, de természetesen mindkettőnél el kell végezni a házi feladatot is, másképp csak szerencsejáték mindkettő.

Én speciel 2014 óta katapultáltam a bef alapokból és ingatlanba fektettem az ott forgatott pénzt. Jóval nagyobb volt így az elérhető eredmény, mivel visszakötni már csak 5% alatt lehetett volna.

De a kérdésedben alapból vannak tényezők, amik így valóban egy gazdaságtalanság felé vinné az irányt...

"Egekben vannak az árak" - Igen, valóban lufi van, de ki mondta, hogy piaci áron lehet/kell csak ingatlant venni, pláne befektetési céllal? ( Egy lerobbant állapotú házat, lakást célszerűbb árverésen, vagy tartozás átvállalással megvenni az eladósodott személytől. Így piaci ár alatt, felújítva sem biztos, hogy többe jössz ki , mint a jelenlegi piaci ár jelen értéken. Sőt ebben igazad van, pesszimista forgatókönyv szerint ( és mindig abból célszerű svsz. kiindulni ) még vezstíhet is jelen értékből jelentőset az ingatlan, csakhogy neked a bekerülési érték gy még mindig alacsonyabb, a bukásod alacsonyabb lesz/lehet, mint azoknak akik most agybafőbe veszik fel a fundával kombinált hiteleket saját lakhatásra 20% önerővel.

Ha már megvan a lakás, néz is ki valahogy hogyan tovább? Azt mondod "kiadással csak a baj van, mindig javítani kell valamit, bérleti díj után adózni kell."

Nem feltétlen.. "a kiadással csak a baj van" .. attól függ kinek és milyen célra hasznosítod. ( Ez is probléma sokszor, hogy leragadnak az emberek annál, hogy albérlet. ) Javítást végezheti a bérlő is a bérleti díj terhére ( max a bevételed csökken tőle)

Bérleti díj után valóban adózni kell, de ha legálisan csinálod pl. diverzifikációnak egy más jelegű vállalkozási tevékenységed mellett, akkor egyfelől kisebb a rizikó, másfelől nagyobb a későbbi fejlődési és kötséghatékonyság lehetősége. Ha vállalkozás keretében végzed és eredményes vagy vele 2 évig, már pl. telephely fejlesztésre, források( pályázat, hitel )nyílnak meg, aminek pl. a vissza igényelhető áfa tatalma már kifedezheti a szükséges karbantartási munkálatok díjait. mindig javítani kell valamit, de mennyivel másabb egy visszaigényelhető áfából fizetni, mint egy adózott jövedelemből, saját zsebből?!

"Egyáltalán nem passzív jövedelem."

Ez kb az mlm szint , ha valaki ilyenekbe hisz. :-))

Elképzelhetetlennek tartom, hogy ingatlanba fektessek (a saját lakásomat leszámítva)

pont hogy fogyasztási célú hitel a legrosszabb befektetés, lásd a fent említett funda+hitel divat kapcsán is. Míg befektetési jelleggel, az esetleges visszaesést már vásárláskor be tudod árazni a bekerülési értékbe, vagy telepítőtényezőként ha olyan vállalkozást ozol létre ahol adókedvezményre vagy jogosult az adott telpülésen, már a ház vételárából - megint csak adó kérdés! - visszajön azon, hogy 19,5% szocho kedvezményt veszel igénybe 3 évig és kedvezőbb elbírálásba kerülsz forrásszervezéskor.

Példa: Tavaly vettem egy lakást 4 éven keresztül (2014 óta) kifizetett adósság átvállalással, 5 millióért. Most becsérték 7,8. Piaci áron felújítva 10-12 között van az értéke. A vállalkozás most vesz fel 3,5 m 3,8-5% közötti vállalkozásfejlesztési hitelt, aminek ez lesz a fedezete. Ennek feléből kerül felújításra az ingatlan,a beruházási költség 27%-a meg visszajön áfán, ami önmagába véve majdnem 1 milliós tétel "szabad felhasználásra" .

Másik feléből két másik bevétel növelő tevékenység és egy adóoptimalizáló beruházás kerül kivitelezésre így a bevételek 150-200%-al növekednek meg ez évtől.

Majd kb. szeptembertől jön a hasznosítás.

Kiadhatnám havi 60-ért is, mint az egysíkú "ingatlan befektetők", de miért tenném, ha más funkcióval annak többszörösét is ki lehetne hozni? Ha szálláshelyként fut, akkor napi 8000-el már 240.000-nél vagyunk és a havi 60.hoz elég csak 8 napot bérbe adva lennie egy hónapban, a többi nap meg szabad kapacitásban ott van, más tevékenységre is akár. de ha csak ezzel az alap 60-al számolok, akkor is hozzon bevételben 10 é alatt 7 milliót, míg az értéke lehet hogy leesik 50%-ot. Akkor kb az enne, hogy vettem 5 millióért, felújítottam nettó 1 millióból, hozott 7 milliót és ér 6 milliót. Annyit ér, mint amennyiért vettem, csak közben van 7 millióm forgótőkém is mellette.

Ha most valaki vesz piaci áron ltp+hitellel magán célra, akkor megveszi ugyanezt 8-ért rákölt bruttó 2 milliót, de az ingatlan ér 10 év múlva 6-ot. 40%-ot bukott, ami kb lefedi a 20% önerőt, meg az ltp-t. és akkor még se banki kamattal, sem időközbeni felújítással és rezsi költséggel nem számoltunk..

Bak Norbert, amit te itt leirsz, joval tulmutat az atlagos magyar "befekteto" felkeszultsegen, aki ilyen szinten ki tudja hasznalni a hiteleket-tamogatasokat es egyeb lehetosegeket, az tozsdezni is meg tud tanulni. Kontextus nelkul a hozzaszolasod valoban jol ervel az "ingatlan rossz befektetes" felvetes ellen, csakhat a felvetes nem ez volt, hanem inkabb: "az ingatlan nem a tuti befektetes az atlagember szamara, mint ahogyan azt sokat beallitjak".

Tovabba irod, hogy mennyit novekedett az 5 millioert vasarolt ingatlan erteke, hat ha indexkoveto alapba fektetted volna 2014-ben TBSZ-en, szinte ugyanennyit novekedett volna adomentesen es sokkal kevesebb idot toltottel volna vele. De mindket esetben csak szerencse kerdese lett volna, mert mindket befektetes erteke zuhant volna egy esetleges valsag eseten.